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城镇化利好中小城市房产业

文/本刊记者 甄爱军

中央城镇化工作会议明确,大力发展城镇化。根据规划,未来中小城市将会是发展重点。可以预期的是,未来受大型城市辐射力度较强、产业导入更早、政策倾斜更大的中小城市,将会率先发展起来。

城镇化全面提速

新一轮城镇化即将拉开大幕。

中央城镇化工作会议12月12日至13日在北京举行。会议要求,推进农业转移人口市民化。主要任务是解决已经转移到城镇就业的农业转移人口落户问题,努力提高农民工融入城镇的素质和能力。要发展各具特色的城市产业体系,强化城市间专业化分工协作,增强中小城市产业承接能力。

全国主体功能区规划对城镇化总体布局做了安排,提出了“两横三纵”的城市化战略格局,要一张蓝图干到底。我国已经形成京津冀、长三角、珠三角三大城市群,同时要在中西部和东北有条件的地区,依靠市场力量和国家规划引导,逐步发展形成若干城市群,成为带动中西部和东北青少年患上癫痫病有哪些护理工作地区发展的重要增长极。

城镇化战略的推出,将会对我国房地产市场的发展起到非常深刻的影响。中国房地产数据研究院执行院长陈晟直言,城镇化会给房地产行业带来巨大的机会。产业转移、人口流动、财富增长,都将带来房地产行业的增量空间。

在他看来,城镇化对房地产的影响主要表现在以下两个方面:一是随着城镇化进程的推进,大批农村人口将成为城镇人口,这些新增城镇人口必将带来巨量的住房需求。国家渭南癫痫病专业医院统计局公布的数据显示,2012年中国城镇化率达到52.57%,但户籍城镇化率仅为35%左右北京军海费用,因此这在业内人士看来,未来还有很大的空间。而根据联合国《城市的繁荣2012/2013》中预测,到2030年,最保守估计将有2.5亿人进城,中性估计会有2.7亿人进城,乐观估计会有3亿人进城。二是未来10年我国人均居住水平还有明显的上升空间。根据建设部政策研究中心发布的《2020 我们住什么样的房子——中国全面小康社会居住目标研究》,预计2020年我国将实现城镇人均住宅面积35平方米的居住目标,而这与城镇化也有着密切的关系。

中小城市为主角

在这一轮城镇化过程中,中小城市将会是新型城镇化发展的重点。

中央城镇化工作会议提到,未来将全面放开建制镇和小城市落户限制,有序放开中等城市落户限制,合理确定大城市落户条件,严格控制特大城市人口规模。政策的倾斜程度非常明显,这表明,中小城市将成为城镇化的发展的重中之重。

专家分析指出,此前由于各种各样的原因,比如等级化的城市管理体制、资源分配的不均衡等等,使得中小城市的发展无法做到与一线及重点城市同步。但从中小城市开始新一轮城镇化进程,却是一种经济实惠的选择,因为中小城市人口城镇化的成本相对要小得多。所以中央政府才会做出这样安排,其目的就是要引导大中城市的优质资源向中小城市流动。

目前包括天津等在内的城市,已开始出现控制城市人口规模的迹象。近期,天津市传出将会取消已经实行18年的蓝印户口政策,由《居住证》取而代之。蓝印户口与《居住证》之间有着巨大的区别,一个是类当地城市居民的证件,而另外一个则只能是居住在该城市的证明。

另外,我们也可以从中央政府对不同城市的态度上看出一些端倪。近期,包括北京、上海等一线城市,以及杭州、南京、武汉、南昌等十余个城市,发布进一步收紧房地产调控政策,调控手段依然以限购限贷为主。而徐州则放宽了限购措施,进一步刺激当地楼市购买力,并得到了中央政府的默许而未被“叫停”。

投资机会在哪里

但就房地产行业来说,新型城镇化为投资者又带来了哪些机会呢?业内人士分析指出,绝大多数中小城市都没有实行限购限贷政策,因此投资住宅,可以享受住房增值带来的收益,这是其一。另外宁夏哪个医院可以看好猪婆疯由于人口的聚集,将会对当地的商业设施提出更高的要求,因此也会导致商用物业面临较大的增值机会。

如何挑选到有潜力的城市,将决定投资收益的多寡。正如万人赛跑一般,总会有人跑在前面。中国开展新一轮城镇化,也总会有一些地区和城市会发展得更快。因此对于潜力城市的挑选,则尤为重要。

专业人士认为,在城市的选择上,把握产业导入主题是关键。陈晟表示,中小城市房地产业将受益于城镇化,其路径主要来自产业发展的动力,来自于产业转移的推动。产业转移不仅是国家间、地区间的转移,也是我国东部向中西部转移,还是从大城市向中等城市、小城市、小城镇转移。根据这样的思路不难发现,位于长三角、珠三角、环渤海都市圈周边的中部、西北、西南欠发达地区,以及位于北京、上海、广州、深圳等周边的中小城市,因其地缘关系而“近水楼台先得月”。

此外,还有“两横”也值得关注,即国家规划要在中西部和东北有条件的地区,逐步发展形成若干城市群。可以预见,虽然这两个区域内目前尚未为东部发达地区辐射,但其具备政策先发优势,也有不小的潜力。

对于物业的选择,则更加应该讲究地段。对于中小城市来讲,地段价值则显得更为突出。因为它的城市规模有限,无法像北京、上海那样,形成组团式发展格局,形成多个城市副中心,所以中小城市靠近市中心的区域,一般是地段价值最高的地方。这里包括商业、教育、医疗、交通等资源最为齐备,因而住宅的附加值也就越高。而外围区域的住宅,因为其地段价值改善过程漫长,则很有可能会面临着价格长期不涨的尴尬局面。

此外,商用物业也面临不小的投资机会。包括户籍等改革措施的推出,将会鼓励非城镇化人口进入城镇,假如每年的计划是1.5%~3%,1.5%就相当于每年再造一个大上海,也就是说每年有超过2000万人进入城市,而这样的过程将会持续到2020年以后,这对商业房产的需求将会产生巨大的需求。

哪些类型的商用物业将会受到关注呢?与生活配套有关的社区商业值得关注,比如为小型超市、理发、餐馆等提供场所的社区商铺,能够为投资者带来稳定的收益。而另外一些靠近市中心区域的街铺,当然也是不错的选择。此外,还有当地能够提供休闲娱乐的体验式消费场所,也是比较有升值潜力的物业。